وام رهنی چیست؟

وام های رهنی، به وام هایی اطلاق می شود که برای خرید مسکن، زمین و سایر دارایی های غیر منقول به اشخاص یا موسسات تجاری اعطا می شود. بسیاری از وام های رهنی، به ویژه وام رهنی منازل مسکونی، به وسیله دارندگان وام های رهنی به اوراق بهادار تبدیل شده و به سرمایه گذارها عرضه می شوند. تبدیل وام های رهنی به اوراق بهادار سبب می شود قابلیت نقدینگی پرتفلوی دارایی های موسسات مالی افزایش یافته، ریسک نرخ بهره و ریسک اعتبار آن کاهش یابد، منبع درآمدی برای موسسات مالی ایجاد شود و اثرات محدودیت های قانونی از قبیل حداقل سرمایه مورد نیاز و حداقل اندوخته قانونی کاهش یابد. در حال حاضر در حدود 60 درصد از وام های رهنی منازل مسکونی در ایالات متحده آمریکا به اوراق بهادار تبدیل می شوند.

ویژگی های وام های رهنی

از آنجا که ویژگی های هریک از وام های رهنی که به وسیله موسسات مالی نگهداری می شود (مانند حجم، هزینه ها و نرخ بهره) می تواند متفاوت باشد، به همین دلیل وام های رهنی ابزارهای منحصر به فردی در بازار سرمایه محسوب می شوند. در قراردادی که بین موسسه مالی و شخص گیرنده منعقد می شود، باید تمام ویژگی ها و مشخصات وام رهنی درج شود.

اولین کاری که یک موسسه مالی پس از دریافت تقاضای وام انجام می دهد، حصول اطمینان از داشتن شرایط اخذ وام به وسیله متقاضی وام است. از آنجا که بسیاری از موسسات مالی وام های رهنی خود را فروخته و یا در بازارهای ثانویه وام رهنی به اراق بهادار تبدیل می کنند، به همین دلیل فردی که در بازار ثانویه وام های رهنی قرار دارد شرایطی را برای خود در نظر می گیرد، همانطور که اعطا کننده وام رهنی نیز شرایطی را برای اعطای وام به وام گیرنده در نظر می گیرد. به علاوه، وام هایی که باید به اوراق بهادار تبدیل شوند، در مقایسه با وام هایی که این شرایط را ندارند، باید دارای استانداردهای خاصی باشند. وقتی که برنامه ای برای تبدیل وام های رهنی به اوراق بهادار وجود نداشته باشد در آن صورت موسسه مالی می تواند انعطاف بیشتری برای واگذاری یا عدم واگذاری وام به متقضیان داشته باشد.

وثیقه

تمامی وام های رهنی از پشتوانه دارایی برخوردارند که آن دارایی نقش وثیقه را برای وام رهنی ایفا می کند. در قراردادهای وام رهنی، تا زمانی که وام به طور کامل بازپرداخت شود، آن دارایی در رهن یا گرو موسسه مالی باقی می ماند. در رهن یا گرو بودن به معنای ادعایی است که موسسه مالی در صورت عدم توان پرداخت اقساط وام به وسیله وام گیرنده، می تواند بر روی دارایی که بعنوان وثیقه در رهن گذاشته شده، داشته باشد و برای فروش آن دارایی به نفع خود اقدام کند. در این حالت وثیقه ای که در رهن گذاشته شده است، تضمین می شود.

پیش پرداخت

بر اساس بخشی از قرارداد وام رهنی، موسسه مالی از وام گیرنده می خواهد تا بخش از قیمت خرید دارایی را بعنوان پیش پرداخت به موسسه مالی پرداخت کند. پیش پرداخت، احتمال عدم توان وام گیرنده در پرداخت اقساط وام رهنی را کاهش می دهد. این کار سبب می شود در صورت کاهش قیمت مسکن، وام گیرنده در صدد عدم پرداخت وام برنیاید. به عنوان مثال، افت ارزش املاک و مستغلات در اواسط دهه 2000 میلادی و عدم پرداخت اقساط وام های رهنی به وسیله وام گیرندگان سبب شد بسیاری از وام دهندگان با مشکل ورشکستگی مواجه شوند. میزان پیش پرداخت به وضعیت مالی وام گیرنده بستگی دارد، ولی اغلب نباید کمتر از 20 درصد ارزش دارایی باشد.

سررسید وام های رهنی

به طور معمول سررسید وام های رهنی بین 15 تا 30 سال است. اگرچه سررسید 30 ساله بیشتر در بازار وام های رهنی متداول بوده است، اما در چند سال اخیر میزان استفاده از وام های رهنی با سررسید 15 سال بیشتر در آمریکا با استقبال مواجه شده است. اگرچه در این حالت وام گیرندگان مجبور هستند در نصف زمان (15 سال) وام خود را بازپرداخت کنند اما برای اینکه میزان بهره پرداختی خود را کاهش دهند، اغلب سررسید 15 ساله را به سررسید 30 ساله ترجیح می دهند.

نرخ بهره

مهم ترین موردی که در یک قرارداد وام رهنی آورده می شود، نرخ بهره می باشد. کسانی که اقدام به اخذ وام رهنی می کنند اغلب با توجه به میزان وامی که در نظر دارند دریافت کنند به بررسی نرخ های بهره موسسات مالی مختلف اقدام می کنند. موسسات مالی نیز به نوبه خود، نرخ بهره پیشنهادی را با توجه به عوامل مختلفی تعیین می کنند. مهم ترین عاملی که این موسسات در تعیین نرخ بهره از آن استفاده می کنند، نرخ بازاری است که وجوه مالی خود را از آن راه تامین می کنند. نرخ بازار، نرخ پایه تعیین نرخ های بهره وام رهنی محسوب می شود.

مقالات

نظرات بسته هستند